不動産売却に関して最近特に多いご質問にお答えします。

目次

• ○  【１】住宅ローンの残債が多いので、売れないですよね？
• ・①『残債』が査定金額よりも大幅に多い場合
• ・②『フリーローン』などで解決できる場合もございます。
• ○  【２】なるべく急ぎで売却したい！
• ○  【３】最後に…
• ・【この記事を書いた人】　（株）ナイスコーポレーション　鴨祐介（かもゆうすけ）

【１】住宅ローンの残債が多いので、売れないですよね？

弊社に査定のご依頼を頂く案件の中には、新築後わずか5年弱の大変きれいな戸建や分譲マンションを対象とするものが少なくないです。
外観はもちろん室内も大変きれいに維持されており、俗にいう『築浅』の物件と言える物件です。
不動産を購入される多くの方は、『住宅ローン』を使って購入している事が一般的ですが、この残っている住宅ローンを『残債』と言います。
住宅ローンを使っていること自体は全く問題なく、またこの『残債』が残っている状態での売却ももちろん可能です。
具体的には、売却した際の手元に残る資金『売却益』を使って、相殺する形で完済出来れば、全く問題ございません。
ところが、この『残債』の状態によっては問題が生じる場合もございます。

①『残債』が査定金額よりも大幅に多い場合

査定物件を購入した当時、物件購入価格＞住宅ローンの借入金額であれば問題ないのですが、昨今金融機関が大変な低金利ということもあり、自己資金が少なくても、ある程度のご年収があれば、多少無理しても物件購入が可能になっているのが現状です。
具体的には、物件購入価格にプラスして、購入諸費用やリフォーム費用も併せて融資を受けた場合には、俗にいう『オーバーローン』の状態を指します。このようなオーバーローンの状態であっても、特段問題なくご返済が出来れば、それ自体には何ら問題はないのですが、築年数が浅い状態での査定依頼はどうしても、査定価格よりも住宅ローンの残債額が上回ることが多くなってしまいます。
このような場合は、単純ですが『査定額（相場価格）よりも高くなるが、残債を軸に考え、売り出しを行なう』という方法になります。
但し、この場合にご承知いただきたい点として、売却する上での諸費用も掛かるということです。
ここでいう売却諸費用とは、仲介手数料や抵当権抹消費用をはじめ、場合によっては転居費用などもこれに該当します。
具体的には、残債額+売却諸費用が販売価格の設定額ということになりますので、相場価格に対してはかなり乖離する可能性がありますので、成約までのお時間がかなり掛る場合がございます。
また不動産仲介業者によっては、そもそもこのようなケースのご売却の御手伝いを敬遠する事もあるそうです。

②『フリーローン』などで解決できる場合もございます。

残債が多く、物件の周辺相場観に対して、大きく乖離する価格設定で売却活動をする以外にも、場合によっては『フリーローン』などを使うという方法もございます。
一般的にフリーローンとは使用目的を問わないローンのことです。
つまり、売却益を充てても返済しきれないローンの残債額をこのフリーローンを使って完済するというものです。但しフリーローンにも当然借入者の審査がある為、必ず借りることが出来るとは限りませんが、借りられる目途があれば、その分を差引いた販売価格にすることで、より相場観に近い価格設定にすることも可能です。
但し、この『フリーローン』ですが、返済期間が比較的短く多くは５～10年間、融資額の枠も500万円程度が一般的です。
尚、この場合、借入額を完済する為に新たに借入をすることになりますので、より慎重なご判断と無理のない返済計画が必須となります。

【２】なるべく急ぎで売却したい！

ご売却をご検討されるお客様の中には、ご事情により、なるべく早めに売却したい！というご希望を伺うことがございます。
不動産業者が査定した『査定額』は基本的におおむね３か月以内で売却出来る見込みの価格設定になっておりますので、この３か月間を待つことが難しいという場合には、単純に価格設定を低くすることになりますが、逆に『この価格設定でご納得頂けますか？』という問題になってしまいます。
ご売却をされるお客様が、納得できる・我慢できる価格はいくらまでなのかをきちんと打合せさせて頂き、これ以下にはしたくないという価格を見極めさせて頂ければと思います。
売主様に価格設定にご協力頂きましたら、あとは担当営業がいかにこちらの物件のアピールポイントをきちんと把握し、それを魅力的に且つ的確に購入検討者へお伝えできるかが肝要と考えます。
仲介業者と直接お会いするなどして、この辺りの見極めをすることで、より信頼できる仲介業者をご選択される事が売却の成功の秘訣とも言えます。

尚、場合により、不動産業者が買取をするという方法により、より迅速な売却を実現する方法もございます。
この場合、物件状況や周辺環境などが、買取の可否や買取価格に影響することもございます。
弊社での買取はもちろん、弊社と提携する買取業者のご紹介による買取も可能です。
お客様のご事情やご希望に応じたご対応・ご提案が弊社では可能ですので、お気軽にご相談下さい。

【３】最後に…

いかがでしたでしょうか。
ご売却検討時に比較的多いご質問に回答させて頂きました。
前述の通り、不動産のご売却を検討されるお客様には、様々なご事情がありますので、様々なお悩みやご質問は当然ございます。
このようなご質問に対して分かりやすく真摯な姿勢で説明がなされ、御依頼者ファーストでご売却活動をして頂ける不動産仲介業者を選択する事が大切ですね。

【この記事を書いた人】　（株）ナイスコーポレーション　鴨祐介（かもゆうすけ）

（株）ナイスコーポレーション　SUMiTAS安城店　店長の鴨です。

私はこの不動産業界に携わる以前は、住宅会社に勤めておりました。
それもあり、『売り土地』や『中古住宅』をご案内する際には、そのお客様のこれからの暮らしを想定し、的確に物件の魅力をお伝えする事を心掛けております。
物件のご売却やご購入の時はもちろん、それらの取引後もお客様の笑顔が拝見できるお付き合いを大切に皆様の『叶えたい』を全力で応援いたします。

５０代に突入してしばらく経ちますが、まだまだ若い営業社員に負けないフットワークと豊富な経験を武器にこれからも益々邁進して参ります。
ご売却をお考えの方！マイホーム探しをされている方！どうぞお気軽にご相談下さい！

保有資格：宅地建物取引士、空き家マイスター、不動産キャリアパーソン、家族信託相談員

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