【インスペクション（建物状況調査）】ってご存じですか？
ホームインスペクション（住宅診断）という言葉ですが、聞いたことがある方もいらっしゃると思います。ホームインスペクションとは、住宅診断士（ホームインスペクター）が第三者の立場から住宅建築に精通した専門家の目線で、新築・中古を問わず住宅全般を対象にした住宅の劣化状況や欠陥の有無、あるいは改修が必要な箇所に対するアドバイスなどを行なう専門業務です。
基本的に目視による調査、簡易的な計測器を使用するなどの非破壊検査になります。国土交通省でも、既存住宅における維持管理や経年劣化の状況により物件ごとの品質等に差があることから、消費者のニーズが高まっていると捉え、既存住宅が資産となる「新たな住宅循環システム」の構築を図る為にも建物状況調査（インスペクション）を推し進め、その為の人材育成等による検査の質の確保・向上等を進めております。中古住宅のみを対象に国の基準に基づいて実施される『建物状況調査』と前述のホームインスペクションは似ているようですが、ホームインスペクションの方が、より調査項目をや調査範囲を広げて調査する点が一般的には大きな違いと言えます。
この記事では、不動産売却における売主から見たインスペクションの必要性や実施時期などを解説していきます。
目次
- ○ 【１】売出物件に『安心感』と『差別化』を与える
- ○ 【２】インスペクションは必要と言えます
- ・売主様側（不動産を売る側）のメリット
- ○ 【３】インスペクションの主な検査項目と一般的な費用
- ○ 最後に…
- ・【この記事を書いた人】 （株）ナイスコーポレーション 鴨祐介（かもゆうすけ）
【１】売出物件に『安心感』と『差別化』を与える
不動産売買におけるインスペクションの役割は、買主様の不動産購入時の不具合のリスクを取り除いてあげて、安心して購入いただき、最終的に円滑な取引を図ることが重要な点と言えます。
多くの買主様の場合、初めての不動産購入である事が多く、当然不安がつきものですが、実際に住宅の売買の上では一定のリスクが伴います。例えば、お引渡し後に判明した『雨漏り』『シロアリの存在』『給排水管の故障や漏水』などが見つかった場合には、大変大きなトラブルになる可能性があります。
これらの不具合や欠陥を事前に売主様が把握しており、買主様の購入検討時の段階で伝わっていれば、トラブルに発展することは防げると思います。
つまり、インスペクションの結果を売主様と購入検討者が互いに情報共有することで、双方の安心材料になり、その後の取引もスムーズに進むことが期待できるというわけです。
また、このインスペクションですが、国が推進しているにも関わらず、現時点では義務化されていないこともあり、中古住宅として売出している物件には正直インスペクション済というものはあまり見かけません。
逆に言うと、インスペクション済の物件は、売出物件の中では現時点では珍しく、購入検討者の目にも留まり、『このインスペクション実施済って何ですか？』という問い合わせもあるかもしれません。
そこで、前述のような調査の概要をお話しすると、一気に物件に対する安心感や期待感を抱いてくれるのではないでしょうか。
【２】インスペクションは必要と言えます
2020年4月に民法の改正があり、「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」へ改正されました。
これにより、前述のような不具合や欠陥に買主様が気づかないまま売買した住宅について、売主様側の責任がより重くなったと言えます。
しかしながら、インスペクションの実施は現時点では任意で、売主様や買主様の判断に委ねられております。
問題になるのは、売主様側もインスペクションの必要性をきちんと理解した上で、実施するか否かを決めるべきだという事です。
売主様側（不動産を売る側）のメリット
不動産を売る側である売主様側のメリットは、次の通りです。
■スムーズにかつ高値で売却できる可能性がある。
インスペクションを実施した上で特段の不具合や欠陥がないことが明らかになれば、当然買主様にとっては、検討材料として有益に働き、その後の取引もスムーズに進むことが期待できます。また、他に売り出されている物件よりも、付加価値がつく為、その分高値での取引も期待できます。
■引渡し後のトラブル発生のリスクが低減される。
インスペクションを実施した結果、雨漏りや水漏れなどの不具合が事前に把握できた場合、売主様は、売出をする前に修繕して不具合を解消することも出来ますし、何らかの事情で修繕出来ない場合でも、事前に不具合を告知した上で売却することが出来る為、大きなトラブル発生を回避することも可能です。せっかく引渡しを無事済ませても、引渡し後にクレームが入ってきては、引渡し後の喜びも売主様・買主様共に半減してしまいますよね。
【３】インスペクションの主な検査項目と一般的な費用
インスペクションの検査項目は、国土交通省の「既存住宅インスペクション・ガイドライン」で定められており、下記の３つの劣化事象が検査の対象となっており、項目としては40項目以上にわたります。
■構造耐力上の安全性に問題がある可能性が高いもの
■雨漏り・水漏れが発生している、又は発生する可能性が高いもの
■設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じているもの
以上の住宅の主要な部分の劣化の状態について、目視を中心に、計測や触診、打診など非破壊による調査が行われます。
またインスペクション実施の費用ですが、物件の種類や検査の内容にも変わってきますが、一般的に分譲マンションよりも一戸建ての方が費用が掛かり、基本検査項目の実施で５～８万円程度、床下や屋根裏などの調査はオプション設定になっている事が多く、これらを実施すると１２～１４万円になります。
最後に…
いかがでしたでしょうか。
以上が、インスペクション（建物状況調査）についての基本的な事柄とその実施の必要性を解説しました。
インスペクションのその大切さを少しでもご理解頂ければと幸いですがが、決して物件を購入する側の買主様側だけが安心感を得られる制度ではなく、実は物件を売却する側の売主様側にも大きなメリットがある事もご理解頂けたかと思います。
現時点では、前述の通り、まだまだこの調査を実施しているケースは少ないのが実態です。
既存住宅が今後更に不動産流通を担ってくると、このインスペクションも義務化になってくることも考えられます。
【この記事を書いた人】 （株）ナイスコーポレーション 鴨祐介（かもゆうすけ）
（株）ナイスコーポレーション 店長の鴨です。
私はこの不動産業界に携わる以前は、住宅会社に勤めておりました。
それもあり、『売り土地』や『中古住宅』をご案内する際には、そのお客様のこれからの暮らしを想定し、的確に物件の魅力をお伝えする事を心掛けております。
物件のご売却やご購入の時はもちろん、それらの取引後もお客様の笑顔が拝見できるお付き合いを大切に皆様の『叶えたい』を全力で応援いたします。
５０代に突入してしばらく経ちますが、まだまだ若い営業社員に負けないフットワークと豊富な経験を武器にこれからも益々邁進して参ります。
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保有資格：宅地建物取引士、空き家マイスター、不動産キャリアパーソン