不動産の査定で一般的に価格に影響する１０の要素とは

目次

• ○  ①　築年数
• ○  ②　陽当たり
• ○  ③　間取りや収納数
• ○  ④　周辺環境
• ○  ⑤　道路幅（幅員）
• ○  ⑥　土地（敷地）の形状
• ○  ⑦　駐車台数
• ○  ⑧　災害リスク（ハザード区域）
• ○  ⑨　室内・外観の保守、維持状況
• ○  ⑩　瑕疵の有無
• ○  まとめ
• ・この記事をかいたスタッフ

①　築年数

建物には「法定耐用年数」が関係しており、「対象資産の使用可能期間」、
つまり建物の寿命を指しますので、一般的に建物は、築年数が浅い方が高い金額で査定されやすいです。
ただしこれは、減価償却費を計上するうえでの基準であり、寿命を超えているからといって建物に住めなくなるわけではありませんが、査定評価は低くなります。
マンションの場合は１９８１年（昭和５６年）６月以前に建築確認を受けたマンションは『旧耐震建築物』と言われ、どちらかというと購入者が銀行の融資に通りにくい傾向があります。
その為、査定額も低くなってしまうので、仲介による売却よりも、買取による売却の方が向いていると言えます。

②　陽当たり

一般的に多くの買い手から好まれる傾向にある要素です。
同じ間取り、同じ値段であれば、陽当りの良い物件の方から先に売れる傾向にあります。
また、南向きで且つ角部屋（南東側・南西側）ですと更に査定評価はプラスになります。

③　間取りや収納数

LDKが広く、生活動線が使いやすいものが流通しやすい為、売れやすく高い査定の傾向にあります。
また、カップルやファミリー向けに作られた間取りで２ＬＤＫ・３ＬＤＫの購入者層が厚いと考えられておりますので、収納数やリノベーションブームにより４LDK以上の間取り変更を求められるお客様もいらっしゃいます。

④　周辺環境

一般的に購入者が求める周辺環境の条件としては、

①駅から近い、主要駅にも比較的短時間で行ける。
②幼稚園や小学校などが揃っている。
③スーパーや周辺に子供が安全に遊べる公園や公共施設などがある。
④ドラッグストアや商店街などがある。
⑤治安が良い。
と、以上のような事があげられるので、周辺環境が充実しているのもプラスです。

⑤　道路幅（幅員）

建築物を建築する際には４ｍ以上の道路に２ｍ以上の接道義務がある為、接道が４ｍ未満の場合には、建築出来ない土地として査定は減価します。
また、日常の使い勝手も悪い為、購入者が付きにくい事も価格を下げる要因と考えられます。

⑥　土地（敷地）の形状

一般的に『整形地』と言われるのは、南北にやや長い形状ですが、陽当りに影響しない場合には東西に長いものも整形地として扱います。
ただ、通称旗竿（ハタザオ）敷地や三角形地、台形地のような使い勝手や駐車場の配置、建築設計上に影響を与える形状のものは減価対象になります。

⑦　駐車台数

戸建の場合、一般的に車２台は駐車出来る事が望ましく、マンションの場合は敷地内に最低でも１台、
近隣でも１台借りる事が出来る事が更に望ましいと考えられています。
これらが満たされていないと買い手が付きにくい傾向にあります。

⑧　災害リスク（ハザード区域）

水害ハザード区域の内外で物件を選定する購入者が昨今多い為、過去に冠水や浸水実績のあった地域や河川の近くの物件は、査定価格に影響を与える場合があります。

⑨　室内・外観の保守、維持状況

多くの購入者は、大なり小なりのリフォームを実施されますが、出来れば、維持・保守状態が良い物件を選定したいものです。
そのような物件はリフォームをする箇所が少ない為、買い手に対して、好印象を与える物件の為、迅速に且つ高値での売却が期待できます。

⑩　瑕疵の有無

「瑕疵（かし）」とは、キズや欠陥を指します。
不動産においては、戸建・マンションでは雨漏れ・シロアリ害・腐食・配管漏水、土地では地中埋設物などがこれにあたります。
事件・事故や火災なども心理的瑕疵にあたります。
これらの瑕疵を売主様が知っている場合には、必ず買主へ告知する必要がある為、ご売却活動前に仲介業者へお伝え頂く必要がございます。

まとめ

今回は、不動産の価値（査定）がどう変わるのか、その要因について解説しました。

相続なども含めて現在、所有されている不動産の価値がいくらなのか気になりましたら、
是非、無料で査定させて頂きますので、弊社までお問い合わせ下さい。

この記事をかいたスタッフ

売買仲介課スタッフ　羽根田

以前は賃貸仲介課（アパマンショップ刈谷店）に配属しておりました。

そちらの経験も活かしながら的確に物件の魅力をお伝えする事を心掛けております。

ご売却やご購入のご相談はもちろん、借したい、借りたいなど皆様の『叶えたい』を
全力でお手伝い致します。
40代後半を迎えますが、若い営業社員に負けないフットワークと豊富な経験を武器に
これからも邁進して参ります。

ご売却をお考えの方！マイホーム探しをされている方！どうぞお気軽にご相談下さい！

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