収益物件のご売却に適したタイミングはいつ？？
さまざまな理由により、所有している収益物件の売却をご検討中の方もいらっしゃるでしょう。
アパートやマンションなどの収益物件は、売却のタイミングがとても重要です。
そこで今回は、収益物件の売却に適したタイミングや売却の手順、高く売る方法などを解説します。
目次
収益物件の売却方法！適切なタイミングとは？
①大規模修繕の前
区分マンションで投資をおこなっている方は、毎月修繕積立金を支払っているでしょう。
この修繕積立金を使って、管理組合はマンションの大規模修繕をおこないます。
大規模修繕の周期は12年が一般的であり、次の大規模修繕の前に売却するのも1つの方法です。
なぜなら、修繕積立金の額が足りない場合に、一時金の支払いを求められることがあるためです。
また、投資用の区分マンションでは、ほとんどが段階積立方式を採用しており、積立額が値上げされる可能性もあります。
このように、一時金の支払いやランニングコストの上昇が発生するときは、不動産の売却を検討する1つのタイミングといえます。
売り時を逃さないためにも、大規模修繕のスケジュールは事前に確認しておくようにしましょう。
②入居者がいて満室のとき
なかなか次の入居者が決まらず、空室期間が長くなっている場合は、競争力が落ちている証拠です。
このタイミングで売却を検討される方も多いかと思いますが、その場合はなるべく満室に近い状態で売り出しましょう。
収益物件に入居者がいると、購入後すぐに家賃収入が得られるなどの理由により、投資家から高い人気があるためです。
空室になってもすぐに次の入居者が見つかるなど安定していれば、無理に売却を検討する必要はありません。
しかし、空室期間が長くなっている場合は、なるべく満室に近い状態で売却することをおすすめします。
③築20年を超える前
築20年を迎える前も、マンション売却に適したタイミングといえます。
築年数が20年を超えると、水回りや内装などのさまざまな設備の修繕や交換が必要になってくるためです。
また、現代のニーズにあっていない間取りや設備などが影響して、入居者の需要も下がる傾向にあります。
築年数が古くなると利回りで勝負するしかなくなるため、築年数も考慮したうえで売却時期を見極めましょう。
収益物件の売却方法！売却方法と手順について！！
①仲介とは
仲介とは、不動産会社がサポートして買主を探す方法です。
全体的な流れは以下のとおりです。
１．査定を依頼する
２．不動産会社と媒介契約を結ぶ
３．売却活動をおこなう
４．買主と売買契約を結ぶ
５．決済および物件の引き渡し
不動産会社と結ぶ媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
一般媒介契約は複数社に仲介を依頼できる契約で、不動産会社による売却活動の報告義務はありません。
レインズ（不動産情報システム）への登録義務もないため、周囲に知られずに売却したい方におすすめです。
一方で、専任媒介契約と専属専任媒介契約は、特定の1社だけに仲介を依頼できる契約です。
不動産会社が定期的に売却活動の報告をおこなうため、販売戦略が立てやすい傾向にあります。
レインズへの登録も義務となっているため、不動産を幅広く宣伝して早期売却を目指したい方におすすめです。
②仲介のメリットとデメリット
仲介のメリットは、相場に近い金額で売却できる点です。
値下げ交渉を想定して高めに設定するなど、ご自身で売り出し価格を決めることもできます。
一方でデメリットとしては、売却までに時間がかかる点が挙げられます。
仲介で売り出した場合、取引が完了するまでに3～6か月ほどかかるのが一般的です。
収益物件は時間が経過するほど経費がかさむため、売却期間が長引くことで利回りが下がる可能性もあります。
③買取とは
買取とは、不動産会社が直接収益物件を買い取ることです。
買い取った物件は、不動産会社がリフォームなどを施して、再販売するのが一般的です。
全体的な流れは以下のとおりで、仲介に比べて工程が少なくなっています。
１．査定を依頼する
２．条件交渉をおこなう
３．不動産会社と売買契約を結ぶ
４．決済および物件の引き渡し
買取の場合、はじめから売却先が決まっているため「買主が見つからなかったらどうしよう」と不安になることもありません。
不動産会社との条件が合えば、すぐに契約を結んで現金化することが可能です。
④買取のメリットとデメリット
買取のメリットは、不動産を短期間で現金化できる点です。
仲介が3〜6か月ほどかかるのに対して、買取は1か月程度で取引が完了します。
できるだけ早く売却してまとまった資金を得たい方からすると、大きなメリットといえるでしょう。
ただし、仲介に比べると売却価格が低くなるというデメリットもあります。
不動産会社は買い取った物件を再販売することを目的としており、その際にかかる費用を差し引いて買取価格を決めるためです。
具体的には、相場の7～8割ほどの価格になると考えておきましょう。
収益物件の売却方法！高く売却するコツ！！
①高く売れるタイミングを狙う
先述したように、収益物件には売却に適したタイミングがあります。
大規模修繕前や物件が満室のとき、築年数が20年を迎える前などです。
また、不動産価格の相場が上がっているときも、高値で売却できるタイミングです。
高く売れるタイミングを逃さないためにも、市場動向などは常に確認しておくようにしましょう。
②適正価格で売り出す
収益物件を売り出すときは、適正な価格を設定することが大切です。
相場よりも大幅に高い価格で売り出すと売れ残ってしまい、かといって安すぎては損をしてしまいます。
収益物件の売却価格は、利回りを基準に考えると良いでしょう。
収益物件を購入する方はほとんどが投資家であり、投資家は利回りを基準に物件を購入するためです。
個人で適正価格を算出するのは困難なため、売り出し価格については不動産会社にご相談ください。
③早く売却することにもこだわる
収益物件を早く売却できれば、高値で売却することにもつながります。
長期間売れずにいると売れ残り感が出て、時間が経てば経つほど買主が見つかりにくくなるためです。
あまりにも売却期間が長引くと、売却するために値下げが必要になり、高値売却から遠ざかってしまいます。
収益物件は、売却時の価格で損益が決定するので、少しでも高く売ることが重要です。
「高く売る＝早く売る」ということも意識して、売却活動を進めていくようにしましょう。
まとめ・・・
収益物件の売却を納得のいく結果にするには、売り出すタイミングを見極める必要があります。
より高く売りたいときは、利回りを基準にした適正価格を設定し、早期売却を意識することが大切です。
手続きをスムーズに進めるためにも、売却方法や全体の流れをあらかじめ確認しておきましょう。