定期借地権付き住宅の売却は難しいですか？
先日弊社でお手伝いさせて頂いた売買案件で『定期借地権付き中古マンション』のお取引がございました。定期借地権付き不動産の売却と聞くと、一般的には難しいというイメージを持たれている方が多いと思います。正直所有権付きの物件に比べて、定期借地権付き不動産の方が売却はしづらいです。ただ、何らかのご事情が伴い、売却を検討する必要がある方もいらっしゃると思われますが、ご自身の定期借地権付き不動産の特色や特長をまずはしっかり把握して、その上で価格設定を行なうなどの知識として準備も大切ではないかと考えます。
そこで、今回は、購入検討する立場に立って、定期借地権付き不動産を購入する上でメリット・デメリットをしっかりと把握していただく為の解説をさせて頂きます。
目次
- ○ 【１】そもそも『定期借地権付き不動産（戸建・マンション）』とは
- ○ 【２】定期借地権付き住宅のメリットとは？
- ・①土地の固定資産税が掛からない。
- ・②相場よりも安価に購入しやすい
- ○ 【３】定期借地権付き住宅のデメリットとは？
- ・①原則として更新できない。
- ・②更地にして返却する必要があります。
- ・③毎月の地代が発生する。
- ・④ケースによっては売却しにくい物件もございます。
- ○ まとめ
- ・このようなお客様には購入を検討頂けます。
- ○ 【この記事を書いた人】 （株）ナイスコーポレーション 鴨祐介（かもゆうすけ）
【１】そもそも『定期借地権付き不動産（戸建・マンション）』とは
契約期間を定めた借地契約を地主と結び、この「定期借地権」を利用して地主が土地を貸し、その土地に借り主が建築した物件のことです。定期借地権には、「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」がありますが、分譲住宅で主に利用されるのが「一般定期借地権」です。
建物は購入者自身の名義になりますが、土地は地主に地代を払って借りるという形式になります。 借地権の存続期間は一般定期借地権で50年以上と定められており、原則としてその期間満了後は借り主が土地を更地にして所有者に返還するという点が大きな特徴です。
【２】定期借地権付き住宅のメリットとは？
①土地の固定資産税が掛からない。
定期借地権の土地は地主に所有権がある為、借主が固定資産税や都市計画税を支払う義務がございません。
土地の価値が高い地域ほど当然税金も増えるため、駅前などの人気エリアではメリットも大きくなります。
②相場よりも安価に購入しやすい
これが定期借地権付き住宅の最も大きなメリットと言えますが、このような物件の場合、契約期間の定めがある為、一般的にはどうしても敬遠されやすい物件と言えます。その為、同じエリアの相場価格より安く値段が設定れる事が多くなり、結果的に購入しやすい物件になるのも大きなメリットです。
購入者としては、初期費用を抑えることでき、場合によっては室内の設備交換やその他リフォームなどに予算を費やすことが出来ます。
【３】定期借地権付き住宅のデメリットとは？
一般的に物件探しをされている方が定期借地権付き住宅を敬遠する主な理由は次の通りです。
①原則として更新できない。
定期借地権は、事前に定めた契約期間が満了した後更新することができない、というのが原則です。
住居系の定期借地権の場合、存続期間は60年以上と長めだが、どんなにその住宅を大切に維持していても、どんなに愛着があったとしても、原則として物件を持ち続けることができないのは最大のデメリットと言えます。
仮に契約期間が残り5年で建物に何らかの不具合が発生した場合、多額の費用をかけて修繕すべきかはかなり悩ましい問題になると容易に想像できます。
逆に売主側の立場で申し上げると、残りの契約存続期間が短い状態での売却ほど、このデメリットが、より色濃くなってくると言えるでしょう。
②更地にして返却する必要があります。
定期借地権付き住宅は地主に対する建物買取請求権がなく、契約満了時は必ず建物を壊して返却しなければならないと、契約書や公正証書に約定されるのが一般的です。
建物を買い取ってもらえないだけでなく、解体費用も掛かるため、契約によっては解体費用を月額で積み立てていたりするなど必要な準備をしているケースもありますが、このような将来来たる事態を見越した準備が大切です。
③毎月の地代が発生する。
定期借地権契約では地主から土地を借りている為、当然予め地主と取り決めた地代が毎月発生します。
当然と言えば当然ですが、ランニングコストが高くなるのもデメリットの一つです。
地代は土地価格を基に決められることが多く、利用価値が高いエリアではその分毎月の支払いも多くなる傾向になります。
購入する側は、物件購入に住宅ローンを使う場合には、住宅ローンにプラス地代が毎月の支払いとして掛ってくるため、売却する側の価格設定もある程度、トータルの支出を踏まえた額面で検討する必要があると言えるでしょう。
④ケースによっては売却しにくい物件もございます。
居住できる期間に限りがある定期借地権付き住宅は、状況によっては売却しにくいのも大きなデメリットだ。
先にも述べた通り、特に残存期間が短くなるほど売却しにくく、仮に買い手が見つかっても売却価格は安くなる可能性が高いです。
また、住宅ローンの審査を受け付けてくれる金融機関が限られていることが多く、地域によっては幅広く住宅ローン審査をすることが難しく、結果的に選択肢が狭まる可能性が高いです。
まとめ
定期借地権付きマンションについての概要やメリットとデメリットについて改めて、解説してきました。
一般的な所有権付き住宅との違いが明確な為、どうしてもデメリットの方がクローズアップされてしまいます。
ただ、住まいも多様性の時代です。
このようないくつかのデメリットも反転させれば、購入することでメリットになる方もいらっしゃいます。
このようなお客様には購入を検討頂けます。
☑自分好みの壁紙や間取り変更をしたいと考える『賃貸住居に住まわれている方』
☑ご年齢から新たに住宅ローンなどの借入が難しいが、賃貸ではなくある程度ゆとりのある居住空間を求め、現金購入が可能な『ご高齢の方』
☑『なるべく手頃な価格で住まいを入手したい、固定資産税などの維持費を抑えたいと考える方』
など…。
このような点を充分に理解して購入検討者へアピールして頂ける不動産業者にご自宅の売却の御手伝いを依頼することも成功する一歩だと言えるでしょう。
【この記事を書いた人】 （株）ナイスコーポレーション 鴨祐介（かもゆうすけ）
（株）ナイスコーポレーション SUMiTAS安城店 店長の鴨です。
私はこの不動産業界に携わる以前は、住宅会社に勤めておりました。
それもあり、『売り土地』や『中古住宅』をご案内する際には、そのお客様のこれからの暮らしを想定し、的確に物件の魅力をお伝えする事を心掛けております。
物件のご売却やご購入の時はもちろん、それらの取引後もお客様の笑顔が拝見できるお付き合いを大切に皆様の『叶えたい』を全力で応援いたします。
５０代に突入してしばらく経ちますが、まだまだ若い営業社員に負けないフットワークと豊富な経験を武器にこれからも益々邁進して参ります。
ご売却をお考えの方！マイホーム探しをされている方！どうぞお気軽にご相談下さい！
保有資格：宅地建物取引士、空き家マイスター、不動産キャリアパーソン、家族信託相談員