市街化調整区域内の土地で建物の建設が可能になる要件とは
市街化調整区域とは、市街化を抑制する地域の為、その区域内は人が住むための住宅や商業施設などを建築することは原則認められていないエリアです。
では、市街化調整区域に住宅を建設することはできないのでしょうか。
市街化区域と比べると、家を建てるにあたり厳しい制限はありますが、絶対に禁止とされているというわけではなく、地方自治体に申請することで建てられる場合もあります。
ここでは、どのような要件を満たして市街化調整区域に家を建てられるかの例についてご紹介致します。
目次
- ○ 市街化調整区域の特徴
- ・静かな環境で過ごすことができる
- ・生活利便施設が近くにない
- ・Infrastructure（インフラストラクチャー）略してインフラが整っていないケースが多い
- ○ 市街化調整区域で家を建てるには
- ・条件をクリアできれば建築できる。
- ・市街化調整区域で家を建てられる例
- ・分家用地の例で建築を行うための条件
- ・線引き前の建物（宅地）か、線引き後の建物かの確認
- ・５０戸連たんの規定
- ○ 市街化調整区域を購入する際の注意点
- ・土地の地目を確認
- ・農地の場合
- ・宅地の場合
- ・住宅ローンが通りにくいケースも
- ・区域指定の確認
- ○ まとめ
- ・この記事をかいたスタッフ
市街化調整区域の特徴
地目が宅地では無く、農地が多い為、土地価格が安いことが多い。
市街化調整区域は、建物の建築や建て替えが制限される為、土地の査定価格が安くなっています。
土地の評価価額自体も安くなるため、固定資産税も抑えられるなど、税制上でのメリットもあります。
静かな環境で過ごすことができる
市街化調整区域は、街の開発を抑制するエリアなので、交通量なども比較的少なく静かな環境で過ごすことができます。
将来的にも、高層ビルやマンションなどが立ち並ぶことがないため騒音などで悩むことは少ないでしょう。
生活利便施設が近くにない
一般的に市街化調整区域は、農業や林業を行う地帯とされています。
その為、駅・学校・病院・スーパーなど生活に必要な施設までの距離が遠くなってしまう可能性があります。
Infrastructure（インフラストラクチャー）略してインフラが整っていないケースが多い
市街化調整区域の場合、下水道・ガス・電気・道路の舗装がされていない可能性があります。
インフラが整っていないと、整備費用が必要となってくる場合も・・・。
建築するために事前に費用がいくら必要になるのか確認する必要があります。
市街化調整区域で家を建てるには
市街化調整区域で家を建てられる例は、細かな条件があります。
気にされている調整区域内の土地が建築可能に当てはまるか分からない場合は、一度お近くの不動産会社または地方自治体に相談してみるといいでしょう。
条件をクリアできれば建築できる。
市街化調整区域内でも、条件をクリアしており、地方自治体に申請を行い、建設許可を得ることができれば建物の建設が可能になります。
条件としては、都市計画法34条に定められている基準を満たす必要があります。
基準は愛知県のwebサイトなどでもご確認いただけます。
市街化調整区域で家を建てられる例
市街化調整区域に指定される以前から本家が現在まで継続してそこに住んでおり、世帯構成員であったものが分家する場合で、市街化区域に建築可能な土地を保有していないことが証明できた時に建てられます。
分家用地の例で建築を行うための条件
・市街化調整区域に指定される以前から本家が継続して市街化調整区域内で本拠地としている。
・本家の世帯構成員であった者
○本家となる者の3親等以内の血族者
〇持ち家がないこと
〇本家の跡取りであること
〇結婚又は婚約をしていること
線引き前の建物（宅地）か、線引き後の建物かの確認
「線引き」とは、市街化区域と市街化調整区域に指定された日のことを指します。建物が現存している場合、市街化区域・市街化調整区域を指定される日よりも前に建てられた建物なのか、指定された後に建てられた建物なのか確認を行いましょう。
建築年月日が物件資料では不明確な場合は固定資産税課税台帳などを調べる必要があります。建物が建てられた時期によって、建築許可に対する要件が変わってきます。建替えや増築の際に重要な部分になってきますので、必ず事前に確認を行ってください。
５０戸連たんの規定
この言葉は市街化調整区域で建物を建てる場合に出てくる言葉です。
調整区域で診療所や店舗面積３００㎡以下のコンビニや、飲食店を出店する場合、または既存宅地で建物を建てる場合、「既存集落内の建物から〇〇ｍ以内にある土地」という制限があります。
診療所ですと１００ｍ、その他ほとんどのサービス店は５０ｍ以内の土地と愛知県の基準に記載されております。
※数え方が違いますが、既存宅地の取り扱いでも50戸連たんの規定があります。
市街化区域や、建物が解体された宅地も数えられます。
市街化調整区域を購入する際の注意点
市街化調整区域内でも都道府県の条例であらかじめ開発・建築が可能な区域が指定されている場合があります。
購入を検討している土地が、どのような区域指定をされているのか確認を行いましょう。
土地の地目を確認
土地の地目には、宅地・田・畑・山林・雑種地など、様々な種類があり、どの地目に該当するのか確認が必要です。
農地の場合
地目が農地の場合は注意が必要です。
農地の場合、農業を営んでいる人でないと購入することが難しい為、農地以外の用途で利用できるように、農地転用の申請を行う必要があります。
農地転用が不可能な場合は、宅地として利用することができず、住宅の建築もできませんので、注意しましょう。
宅地の場合
市街化区域・市街化調整区域を指定される日よりも前に宅地になっていることが重要です。
市街化区域・市街化調整区域を指定される前から宅地であり続けているのであれば、建築許可が得られる対象になります。
住宅ローンが通りにくいケースも
市街化調整区域は原則として家を建てることが認められていないため、住宅ローンの利用が難しく、銀行によっては融資の対象外にしているケースもあります。
ただし条件によっては融資を行っている銀行もありますので、市街化調整区域の土地購入を検討中の方は、住宅ローンにも強い不動産アドバイザーに相談すると良いでしょう。
区域指定の確認
市街化調整区域内でも都道府県の条例であらかじめ開発・建築が可能な区域が指定されている場合があります。
購入を検討している土地が、どのような区域指定をされているのか確認を行いましょう。
区域指定をされている土地であれば、利用度が高くなるので後に売却をする際にも有利になるケースがあります。
都市計画事業や土地区画整理事業などの開発地域の場合も建物を建築することが可能ですが、建築行為には許可が必要です。
まとめ
今回は、市街化調整区域の特徴や住宅を建てられる条件についてご紹介しました。
市街化調整区域に住宅を建てるためには、いくつかの条件を満たす必要があります。
市街化調整区域の条件は細かく、ご自身だけでは判断難しい場合も多いです。
自分が市街化調整区域に建物を建てられる条件にあてはまるのかなどといったお悩みは是非一度不動産会社や地方自治体に相談してみてください。
この記事をかいたスタッフ
売買課 営業スタッフ
羽根田 雅光